結論：漏水の原因によって、請求対象が異なります。上階の住民の行為が原因である場合は、当該住民に対して請求します。建物自体の欠陥が原因である場合は、建物の管理者や所有者に対して請求します。

１　漏水原因の特定
漏水事故に基づく請求の出発点は、原因の特定です。
そのため、漏水事故が生じたら、現場を写真・映像で保存するとともに、管理者に連絡して速やかな調査を依頼します。
時間が経てば、水は蒸発しますし、現場状況が変化し得るので、急いで行動すべきです。
なお、被害者側で調査会社に依頼するというやり方もありますが、相応のお金が必要ですし、自分の部屋以外は許可なく自由に調査できないことがネックとなります。

２　原因調査における派生問題
上部からの漏水の場合は、通常、直上の部屋の立ち入り調査を行うことになります。
このような場合に、直上の部屋の住人が立ち入り調査を拒否した場合はどうなるでしょうか？

管理人・所有者は、通常、マスターキーか合鍵を保有し、賃貸物件のどの部屋も開錠することができますが、賃借人には居住権がありますので、賃借人が拒否しているにも関わらずその部屋に立ち入ることは自力救済として原則禁止とされます。

民法６０６条１項は賃貸人の修繕義務を規定し、同条２項は「保存に必要な行為」に関する賃借人の協力義務を規定しています。
漏水の調査は基本的に保存に必要な行為にあたると考えられるため、賃借人が合理的な理由なく調査を拒否することは、民法６０６条２項違反、すなわち、賃借人側の債務不履行になり得ます。

そのため、立ち入り調査を拒否した住人に対して、賃貸人より、債務不履行に基づく損害賠償請求（民法４１５条１項）や賃貸借契約の解除（民法５４１条の催告解除、同５４２条１項、）が行われる可能性が生じます。

また、階下の住民との関係では、特段の事情がない限り、立入調査を受任すべき義務があるところ、これに違背したとして、不法行為に基づく損害賠償請求を受ける可能性が生じます。

３　調査の結果、上階の住民の行為が原因と判明した場合
例えば、排水口の栓をした状態で、水道を出しっぱなしにしていたため、溢れ出た水が床から天井を介して直下の部屋に流れ込んだような場合があげられます。

上階の住民は、溢れ出る前に水を止める、または、栓を開けるべきところ、これを怠った過失があると評価されます。
よって、被害者は、上階の住民に対して、不法行為に基づく損害賠償請求（民法７０９条）を行うことが可能と考えられます。

４　調査の結果、建物自体の欠陥が原因であった場合
例えば、建物に接続された配管の老朽化によって亀裂が発生し、そこから漏水が生じたような場合があげられます。

土地に接着して人工的作業によって成立したものは、民法７１７条における「土地の工作物」とされます。
具体的には、建物、橋梁、堤防等です。
配管は、建物に付合し、建物と一体をなすものとして、土地の工作物に含まれます。

配管の老朽化による亀裂等は、保存の瑕疵と評価され、建物の占有者・所有者に対して、工作物の瑕疵に基づく損害賠償請求を行うことが考えられます（民法７１７条１項）。
ここでいう「瑕疵」とは、その種の工作物として通常有すべき安全性を欠いていることを意味します。

そのほか、漏水が生じるような建物を貸すことは、一般に契約違反であることから、賃貸人（通常は所有者と同一）に対し、債務不履行に基づく損害賠償請求を行うことも考えられます（民法４１５条１項）。
ただ、帰責事由不存在の抗弁が認められる余地がある点に注意を要します。

土地の工作物責任か、債務不履行責任のどちらをメインにして請求するかは、漏水原因の具体的内容や被害者が入手した証拠等を踏まえた専門的検討を要しますので、弁護士とよく相談されるべきでしょう。


弁護士　北野　岳志